Fastigheter, samfälligheter och gemensamhetsanläggningar
Det är inte lätt att förstå hur dessa hänger ihop. Inte minst eftersom ordet "Samfälligeter" har två betydelser. Här reder vi ut skillnaderna och hur de samspelar i praktiken.
Associationsrätten
Om du förstår associationsrätten så är det mycket annat som faller på plats.
Egendomen
De egendom som en fastighet har andelar i, är det rättsligt fastigetsägaren som äger. Däremot är ägande bundet till sitt ägande i fastigheten. Om fastigheten byter ägare så gör även ägandet i egendomen det.
Egendomen ska bestå av en gemensamhetsanläggning eller samfälld mark.
Förvaltning
Den gemensamma egendomen måste förvaltas. Det kan ske på två sätt:
Enkel delägarförvaltning (alla delägare tar beslut tillsammans)
Samfällighetsförening (en formell juridisk person med styrelse och stadgar)
Samfälligheten
Är inom det associationsrättliga de fastigheter som har andelar i en gemensam egendom.
Fastigheten
En juridiskt avgränsad del av mark som är registrerad i Fastighetsregistret.
Ägare
En ägare till en fastighet är registrerad i inskrivningsregistret.
Förvaltas egendomen genom en samfällighetsförening så är ägarna medlemmar i förening och får rösta på föreningsstämman.
Är ägaren är juridisk person så företräds den av en eller flera fysiska personer.
Är fastigheten taxerad som lantbruksenhet och ägs av minst tre gemensamt ska en ställföreträdare utses. Detta kan vara en av ägarna men måste inte vara det.
Den gemensamma egendomens olika former
Gemensamhetsanläggning
En gemensamhetsanläggning är en anläggning (t.ex. väg, lekplats, vattenledning) som är avsedd att användas av flera fastigheter gemensamt. Den skapas genom ett beslut hos Lantmäteriet, där de genom ett anläggningsbeslut fastställer:
Vad som ingår i anläggningen
Vilka fastigheter som deltar
Hur kostnader ska fördelas
Exempel:
Vägen som leder in i ett villaområde är en gemensamhetsanläggning som 25 fastigheter är delägare i.
Man kan säga att en gemensamhetsanläggning är en "funktion" eller "resurs" som är kopplad till flera fastigheter.
Samfälld mark
Även när den gemensamma egendomen är en fastighet är det de delägande fastighetsägarnas egendom men ägandet är kopplad till ägandet i fastigheten. Detta kan ta olika former, exempelvis:
Att den gemensamma fastigheten är klassade som typen Samfällighet av Lantmäteriet och de delägande fastigheterna har andelar i denna.
Att samfällighetsföreningen sätts som juridisk ägare till fastigheten. Det är då andelarna som de delägande fastigheterna har till föreningens gemensamhetsanläggningar som även styr andelen i den samägda fastigheten.
Servitut
De rättigheter som ett gemensamt ägande ger ska inte blandas ihop med begreppet servitut.